（原标题：从被动纾困到主动破局，优质房企重构行业生存逻辑）
文/乐居财经 魏薇
2025年，房地产行业步入深度调整期，政策端持续引导行业向新发展模式转型，支持优质房企融资的信号不断释放。
但市场交易恢复节奏平缓，房企销售回款仍受制约，叠加存量债务集中到期，偿债压力如同“达摩克利斯之剑”成为悬在多数房企头顶的最大考验。
据中指研究院统计，截至2025年8月，全国已有77家房企发生债务违约，较2022 年债务违约爆发期的44家近乎翻倍。目前，共有20家出险房企债务重组或重整计划获批准，化债总规模突破1.2万亿元。
这一组数据不仅折射出行业“缩表”进程的艰难，更凸显出多数房企在债务压力下的生存困境。
克而瑞数据显示，2025年房企债务到期规模高于2024年，总计5301亿元，其中第三季度为偿债高峰，到期规模约1579亿元。大量公开市场债务及境外贷款密集到期，成为考验房企资金链安全和经营韧性的关键窗口。
依靠杠杆扩张、规模谋利的旧模式已然终结，取而代之的是以财务安全为底线、以现金流能力为核心的新发展逻辑。
穆迪在7月行业报告中的判断更印证了这一趋势：“不断增长的经营性收入提升了开发商的盈利稳定性和财务韧性。在受评开发商中，华润和龙湖拥有较高的经营性收入，过去几年在同一评级类别中表现出更高的盈利能力和更稳定的杠杆水平。”
主动压降负债，
优质房企差异化突围
面对偿债高峰，不同企业选择不同化债路径，多数出险房企依赖债务重组、资产出售或债务展期等被动方式，但这些手段往往伴随股权稀释、资产折价或信用受损等代价。
相比之下，部分优质房企通过经营性现金流、经营性物业贷等工具坚持主动降债，走出了差异化突围路径。
以龙湖集团为例，截至2025年6月末，其有息负债规模较上年末减少65.3亿元，综合借贷总额降至1698亿元，净负债率51.2%、剔除预收款后的资产负债率56.1%，同比分别下降5.6%和2.6%，现金短债比1.74倍。
自2022年中期起，龙湖便提前踩刹车降负债，通过内生动力产生的经营性现金流压降负债、用经营性物业贷置换信用债，三年已压降有息负债超400亿元，预计2025年底再降超200亿元，届时有息负债余额将降至1450亿元左右，实现三年半降债超600亿元，且基本为信用债，平稳度过债务高峰。
中金公司表示，龙湖将优化债务结构与现金流管理列为公司重点战略方向。预计在2025年底，龙湖有息负债将降至1450亿左右，其中约1000亿为经营性物业贷及长租贷，信用融资占比有望继续压降，进一步夯实公司财务安全性。
绿城中国也在债务管理上展现出主动性，上半年完成境外债务置换约8.02亿美元，并发行三年期5亿美元优先票据，成为2023年2月以来首笔中资地产美元债。截至期末，其境外债比重从16.4%降至15.3%。
管理层明确了“优化负债结构、降低负债总额”的方向不变，预计年底降负债幅度与去年相当，且通过精准拿地平衡负债与未来收益。
债务结构持续优化，
信用能力成关键壁垒
如果说主动降负债是优质房企的基础操作，那么，债务结构优化则是其构建长期财务安全的核心壁垒。
目前，优质房企普遍展现出较高的银行融资占比、较低的境外债依赖、更长期的债务安排以及更为审慎的汇率风险管理能力。
龙湖的债务结构堪称行业示范。截至期末，龙湖的有息借款中，银行融资占比高达87%，其中经营性物业贷及长租贷占比55%，来自公开市场的直接融资占比13%（境内债券占比8%、境外债券占比仅为5%），且2026年底前无境外到期债券。经营性物业贷及长租贷总额约930亿元，推动平均融资成本年利率降低至3.58%，平均合同借贷年期进一步拉长至10.95年。
金茂的债务结构优化同样具有参考性。其秉持“降短期、升长期；降境外、升境内”的策略。报告期内，其外币债务占比从上年末的25%降至21%，低息开发贷和经营贷占比提升至41%。报告期末，金茂的净债务为847.44亿元，2024年同期为904.65亿元；债务与调整后资本比率为53%，较上年同期减少23个百分点。
一些国企背景房企如中海地产，凭借低融资成本和稳健财务政策，同样在行业低谷中保持优势。中海地产平均融资成本仅2.9%，为行业最低。截至期末，其总借贷为人民币2274.5亿元，较2024年底减少141.2亿元。
在行业信用危机频发的当下，部分优质房企始终坚守“按时还贷、不展期、不逾期”的财务纪律，通过如期甚至提前兑付的方式，持续巩固市场信心。
今年截至目前，万科已经顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前已无境外公开债到期。2025年1月至8月，龙湖累计兑付包括公司债、中期票据在内的各类债券本息约145亿元，年内已无到期债券。
这类“提前兑付”举措，虽短期内可能加大现金流压力，实则是对企业信用价值的长期投资，为房企赢得银行、投资者及资本市场的广泛认可，也在行业低谷中构建起珍贵的信任护城河。
融资创新经营性收入，
穿越周期的“双引擎”
随着行业转型加快，优质房企不再依赖单一融资渠道或开发业务，而是在多元化融资工具与经营性收入增长上双向发力，成为穿越周期的“双引擎”：前者拓宽长期资金来源，后者构建稳定现金流基础，两者共同支撑企业抵御行业波动。
在融资工具创新上，经营性物业贷、REITs、定向可转债等工具成为头部房企的新选择。
招商蛇口上半年落地经营性物业贷款82亿元，有效补充了现金流。截至2025年6月末，其银行融资占比达66%，平均融资成本2.84%，保持行业较低水平。公司净负债率66.42%，剔除预收款后的资产负债率63.1%，现金短债比1.3倍，财务结构稳健。
保利发展在融资创新方面也取得突破，成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%；发行公司债和中期票据57亿元，期末直接融资占比21.53%，并获取新一期中期票据、超短期融资券注册批文；经营物业贷款净增29亿元，最长期限达30年，期末经营物业贷款余额339亿元。
截至报告期末，保利发展三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点；一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点。
华润置地则着力于构建商业、有巢双REITs平台，资产管理业务规模达到4621亿元，不动产“投融建管退”体系愈发完善。管理层在业绩会上表示，未来3-5年，REITs规模希望能达到300亿到500亿。据悉，除了华润内部资产以外，可能还会收并购一些资产进行扩募，此外还有一些类REIT和私募等正在研究发行。
2025年以来，房地产境外融资环境也传来利好。
2月18日，绿城中国宣布新发行本金总额1.5亿美元的优先票据，利率8.45%；6月，新城发展成功发行3亿美元境外债，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企，利率为11.88%。虽然融资成本仍处高位，但境外债重启为行业提供了新的流动性来源。
而经营性收入则成为优质房企穿越周期的“压舱石”。2025年上半年，多家房企的运营及服务业务收入创历史新高，有效对冲了开发业务的波动。
期内，华润置地实现营业收入949.2亿元，其中，经常性收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重达21.7%，对核心净利润的贡献占比提升至 60.2%。
同期，龙湖集团实现营业收入587.5亿元，由运营及服务业务组成的经营性收入实现132.7亿元，创历史新高，占总营业收入22.6%，并成为集团利润和现金流的稳定贡献源。
结语：
行业转型步入深水区，财务稳健成为生存底线
房地产行业的深度调整已进入关键阶段，企业分化加剧成为明显趋势。一方面，部分房企仍然面临严重的流动性压力和债务危机；另一方面，一批优质房企通过主动降债、优化结构、发展多元业务，正在逐步走出困境。
纵观这些优质房企的策略，核心共性在于“反周期思维”：在行业扩张期不盲目加杠杆，在调整期主动降负债，同时布局长期经营性业务，构建现金流安全垫。
房地产行业最终将形成“剩者为王”的新格局，如龙湖、保利发展、华润置地等坚持财务自律、保持兑付信用、拥有稳定经营性现金流的企业，不仅能够安全度过当前的偿债高峰，更将在行业出清后占据更有利的市场地位，获得更大的发展空间。
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